也不知道国外的物业管理工作做得如何，反正国内对物业管理基本上是持否定的居多。

物业自20世纪80年代由香港引入国内，而香港是由英国引入；现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

就香港而言，业主立案法团是代表业主管理物业，具有法人资格。

国内的物业管理公司是企业法人，具有独立法人资格；而业主委员会是业主大会选举产生的，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业管理公司履行物业服务合同，虽然也是代表业主大会的执行机构，但不具备独立法人资格。

也就是说，业主委员会与物业管理公司的法律地位不对等。

很奇怪吧，从香港引进“物业管理模式”，却没有引进相应的制度法规，这就是产生一切矛盾的根源。

还有一个情况，国内的业主委员会成员的工资，由业主大会决定；一般在业主大会议事规则中进行了明确规定。明确之后的业主委员会成员的工资，是从业主所缴纳的物业费中提取的，提取比例是根据经费预算来确定的。

原则上讲，业主委员会与物业管理公司的法律关系是委托者与受委托、聘用与受聘的关系。可是，一个没有独立法人资格的团队与一个具有独立法人资格的团队，哪来的平等关系？何况，业主委员会成员的工资还是从物业公司领取呢！

物业管理公司有各级政府的住房保障与房产管理局监管（下设物业管理处）。

业主委员会选举产生后，必须在所在街道办的社区备案，日常活动接受社区（或居委会）的指导和监督。

发现问题没有？这是两平行条线！监管部门都是政府机构，但很难交叉。

那么，业主与物业管理公司之间究竟有哪些突出的矛盾和问题呢？

以下问题尽管不可能出现在同一个小区，但都是不可避免发生的情况：

1、开发商建设时就已经出现的问题，物业管理公司在交接管理时，没有认真检查，或故意隐瞒。这是物业管理公司的问题，不是业主的问题；业主只能找物业公司解决。

2、物业公司服务质量差、态度强硬、缺乏服务意识、日常管理不规范、责任心较差。

3、物业公司收支不透明、收费与服务不对等。

4、业主与物业公司缺乏沟通和诚意。

5、当需要动用专项维修基金，对公共设施的维修（水、电、气、通讯、电梯、车库等），难以达成共识。

6、物业公司对于绿化护理与环境卫生没有做到位。

7、公共部位的利用、停车位使用、广告收益等利益问题纠缠不清。

8、小区安全管理、财产管理的力度不够。

此外，对于房产管理部门、物业管理公司、社区或居委会、业主委员会之间的问题也日益突出。主要包括：房产局管理部门对物业管理公司监管不力；社区或居委会与业主委员会之间缺乏沟通，缺乏指导和监督。

尽管物业是管家婆，但管家与业主应该是平等的关系。而现在的问题是，物业公司就像是业主花钱请的一个爹。

我国有《物权法》和《物业管理条例》等法规性文件，对物业管理公司、业主及业主委员会的职权范围等做了明确规定。

《物权法》规定， 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以自行管理物业，也可以委托物业管理公司进行物业管理。业主有权依法更换物业管理公司，物业管理公司必须接受业主的监督。同时，业主可以选聘和解聘物业管理公司。

《物业管理条例》更具体，其中规定，业主可以提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用等。

《物业管理条例》还规定，业主及其业主大会可以制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

最后，希望物业管理公司就像“中国物业管理协会2020年工作计划”中提到的那样，进一步提升物业服务规范化、标准化水平，提升业主满意度；为构建文明和谐小区不懈努力！